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房地产行业2024年展望:政策聚焦化风险,加速行业新均衡 ...

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发表于 2024-1-21 10:43:59|来自:北京 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:北京
每经AI快讯,2024年1月15日,海通证券发布研报点评房地产行业。

2023年部分真实数据与我们2022年底预测大致无差,投资端数据出现较大误差。我们在2022年底对2023年销售的预测数据基本在范围之内,而新开工、建筑工程、房地产开发投资等投资类数据出现较大偏差。我们对于2023年投资数据的预测,一方面认为疫情放开后企业投资意愿会出现一定改善,一方面认为行业会积极展开停工项目的复工复产,从而使得投资数据在2022年基数上实现小幅增长。但是很遗憾,虽然我们判断一旦以上假设不成立,行业投资存在失速风险(体现在预测2023年投资累计增速下限-3.8%,新开工面积累计增速下限-5%),但市场下行速度仍然超过预期,房地产投资增速、新开工面积增速截至2023年11月分别是-9.4%和-21.2%。

对2024年的主要展望:

政策关注供给侧,重点防范行业风险。我们认为中央经济工作会议已经表达对2024年要求,即?坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。?考虑到会议将房地产问题主要放置在?持续有效防范化解重点领域风险?章节,体现对当前房地产稳定高度重视。此外关于?三大工程?提法,涉及?加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等?,可一定程度稳定投资,确保多层次供给体系可有序合理。

以上高层会议发言使得我们认为2024年行业在供需两侧仍将出台更多扶持政策,以确保市场进入平稳健康状态。稳定行业发展信心,杜绝行业重大风险,稳定企业主体运营,革新行业发展模式已经成为目前市场工作核心。基于以上因素,我们认为对于2024年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、保交楼资金、三大工程投放资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。基于以上判断逻辑,我们认为乐观和悲观预期下2024年施工增速在-0.8%和-10.2%、对应投资增速在-2.7%和-10.7%。

需求侧政策效果叠加,后半段销售或将企稳。从趋势而言,2023年岁末销售在低基数基础上仍同比下跌。2024年年初对应销售高基数,在2023年岁末销售低迷的影响下同比变动趋势承压。进入2024年中后段,行业在政策稳需求、去库存、降供给的指导下,市场销售或存在降价放量,问题逐步出清。与此同时,如一线城市2023年9月初出台的认房不认贷政策,也需时间传导置换链条。稳需求政策层层加码,我们认为这类政策效果在2024年会更加显现。

乐观和悲观预期下2024年新开工增速在-8%和-15%,土地购置金增速-7%和-11.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在-4.5%、-9.1%和-14.8%。

我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低,继续看好行业三阶段信用修复。1)开发类:A股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团;H股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业;2)物业:万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务;3)文旅:华侨城A;4)园区:张江高科。

风险提示:1)2024年在开发商去库存压力下,房价下行是主要风险。2)房企融资压力目前有边际改善,但不排除2024年仍有企业出现信用风险。3)三大工程实际落地资金难以观测,对行业投资修复效果有待观察。

(来源:慧博投研)

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(编辑 曾健辉)

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